Après un premier ajustement lié à la remontée des taux, le marché immobilier européen subit en 2025 un nouveau choc provoqué par les tensions commerciales. Si les valeurs reculent à nouveau, les experts estiment que la phase actuelle relève plus d’une transition que d’une crise.
Des valeurs immobilières encore en repli
Réunis lors d’un webinaire de rentrée de l’IEIF le 4 septembre, les professionnels de l’investissement immobilier ont dressé un constat commun : le secteur traverse une deuxième phase de correction. « Nous vivons un double ajustement : monétaire, avec la fin des taux zéro en 2022, et commercial, avec la remise en cause du libre-échange par les tarifs douaniers américains », explique Pierre Schoeffler, Senior Advisor de l’IEIF.
Après avoir encaissé la remontée des taux entre 2022 et 2024, le marché immobilier fait face en 2025 à l’impact des tensions commerciales. Les volumes d’investissement ont reculé de 7 % au premier semestre, et le rebond esquissé début 2025 a rapidement avorté. Les prix des différents segments se sont de nouveau contractés au deuxième trimestre.
Pour autant, cette correction n’a pas l’ampleur de celle de 2023, où les écarts de rendement entre actifs performants et non performants avaient atteint 25 %. Aujourd’hui, la dislocation est contenue. Le danger se concentre surtout sur les bureaux, encore en difficulté dans la plupart des grandes métropoles européennes. En Allemagne, par exemple, les volumes investis dans l’immobilier ont chuté de 70 % par rapport à 2022.
Une recomposition des stratégies d’investissement
Face à ce contexte, les investisseurs réorientent leurs choix. « La diversification sectorielle devient essentielle pour combiner stratégies de croissance et de résilience », souligne Béatrice Guedj, directrice de la recherche et de l’innovation chez Swiss Life Asset Managers France. Les segments porteurs : la logistique, l’hôtellerie, le résidentiel et l’immobilier géré.
À l’inverse, les bureaux restent fragiles, notamment en périphérie, où les investisseurs se montrent très sélectifs. Mais de nouvelles opportunités émergent. Les data centers, dopés par l’essor de l’intelligence artificielle, captent des volumes d’investissement désormais comparables à ceux des bureaux aux États-Unis. En Europe, cette tendance commence à s’affirmer.
La géographie des marchés reste contrastée. L’Espagne et l’Italie bénéficient du dynamisme du résidentiel locatif (build-to-rent) et d’une croissance économique plus soutenue. L’Allemagne apparaît comme le maillon faible, tandis que la France se situe « à la croisée des chemins » : les mises en chantier sont tombées sous les 300 000 logements annuels, et le spread OAT/Bund, à 80 points de base, pèse sur les bureaux prime parisiens. Mais les arbitrages en faveur du résidentiel ou des segments alternatifs (logement abordable, hôtellerie) soutiennent l’activité.
Dans ce contexte, Pierre Schoeffler rappelle que les taux longs sont revenus à leurs niveaux d’avant la crise financière de 2008, ce qui limite les marges de manœuvre sur les actifs prime. Pour retrouver de la liquidité sur les bureaux parisiens, il faudra sans doute accepter des taux de capitalisation proches de 4,5 %.
Sources : Pierre Schoeffler (IEIF), Béatrice Guedj (Swiss Life Asset Managers France).